Relatório geral defensável
Cenário ativo: Cenário revisado · Emitido em 10 de junho de 2026
1 · Sumário executivo
Justificativa positiva
O cenário está juridicamente e tecnicamente mais aderente ao BTS, pois concentra o orçamento na entrega imobiliária, na regularização, na conformidade mínima e nos itens necessários à funcionalidade do imóvel conforme TR.
Orçamento
R$ 8.212.052,07
CAPEX defendido
R$ 7.949.969,37
Segregação/economia
R$ 262.082,70
Custo por m²
R$ 2.944,43
Aluguel mensal estimado
R$ 79.499,69
Questionável incluído
R$ 0,00
Área de referência: 2700 m² · Prazo contratual: 180 meses.
2 · Base normativa integral
⚖ Lei nº 8.245/1991, art. 54-A
Define a locação não residencial built to suit como aquela em que o locador realiza prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel, conforme especificações do pretendente à locação, com prazo e contraprestação livremente pactuados.
⚖ Lei nº 12.744/2012
Incorporou expressamente o regime built to suit à Lei do Inquilinato, autorizando cláusula de renúncia à revisional e estipulação de multa correspondente à totalidade dos aluguéis remanescentes em caso de denúncia antecipada pelo locatário.
⚖ Lei nº 14.133/2021 (Nova Lei de Licitações), art. 6º, XVI e art. 51
Disciplina contratos de locação de bens imóveis pela Administração Pública, exigindo demonstração de vantajosidade, motivação técnica e econômica e adequação do imóvel às finalidades institucionais.
⚖ Lei nº 14.133/2021, art. 18 e 40
Estudo Técnico Preliminar e Termo de Referência devem delimitar com objetividade o escopo da contratação, separando o que integra a entrega imobiliária do que é despesa operacional do tomador (OPEX).
⚖ Lei Municipal autorizativa
Autoriza a Contratante a contratar imóvel sob regime built to suit para sua nova sede, fixando os limites de despesa, a destinação institucional e os parâmetros mínimos de adequação funcional.
⚖ Edital nº 4 da Contratante
Termo de Referência operacional do certame: define áreas, programa de necessidades, padrão construtivo, prazo de entrega, critérios de habilitação e a contraprestação máxima admitida.
⚖ Súmula 357 STF e jurisprudência STJ sobre BTS
Reconhecem a natureza atípica do contrato BTS, a validade da multa integral pelos aluguéis remanescentes e a impossibilidade de revisional quando expressamente renunciada, desde que o objeto e a contrapartida sejam inequívocos.
Regra prática operacional
- ›Lei nº 8.245/1991, art. 54-A: locação não residencial na qual o locador realiza prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si ou por terceiros, conforme especificações do pretendente à locação.
- ›Lei nº 12.744/2012: incorporou o regime da construção ajustada / built to suit à Lei do Inquilinato.
- ›TR / Termo de Referência: todo item deve ser classificado conforme aderência objetiva ao escopo exigido, à entrega imobiliária, à funcionalidade mínima, às normas técnicas e à responsabilidade contratual.
- ›Regra prática: a construtora/locador assume o necessário à entrega imobiliária contratada; operação, TI, identidade visual, mobiliário, equipamentos ativos e personalizações devem ser segregados ou expressamente justificados no TR/contrato.
3 · Itens do cenário ativo (CAPEX × OPEX)
| Status | Item | Categoria | Classe legal | Valor |
|---|---|---|---|---|
| Incluído | Serviços preliminares (mobilização, tapume, locação, administração local) | Obrigatório | Construtora / Locador | R$ 157.528,80 |
| Incluído | Projetos complementares e compatibilização técnica | Obrigatório | Construtora / Locador | R$ 110.400,00 |
| Incluído | Fundações (estacas, blocos e vigas baldrames) | Obrigatório | Construtora / Locador | R$ 602.390,64 |
| Incluído | Superestrutura (pilares, vigas, vergas em concreto armado) | Obrigatório | Construtora / Locador | R$ 442.193,78 |
| Incluído | Estrutura metálica, cobertura, calhas, brise e chapa perfurada de fachada | Obrigatório | Construtora / Locador | R$ 1.758.997,35 |
| Incluído | Alvenaria de vedação e divisórias drywall (ST, RU e acústico) | Obrigatório | Construtora / Locador | R$ 626.911,76 |
| Incluído | Esquadrias (portas, janelas de alumínio, vidros e espelhos) | Obrigatório | Construtora / Locador | R$ 453.648,64 |
| Incluído | Revestimentos (chapisco, emboço, cerâmica, carpete acústico de parede e forros) | Condicional | Compartilhado / Condicional | R$ 812.813,77 |
| Incluído | Pisos internos (porcelanato, carpete modular) e estacionamento institucional externo | Condicional | Compartilhado / Condicional | R$ 693.777,19 |
| Incluído | Selador, massa, pintura látex acrílica premium e pintura de teto | Obrigatório | Construtora / Locador | R$ 493.133,08 |
| Incluído | Elétrica, hidráulica, PCI, cabeamento estruturado, climatização e SPDA | Condicional | Compartilhado / Condicional | R$ 1.790.641,64 |
| Excluído | Bancadas em granito, louças, metais, acessórios sanitários e plantio de grama | Segregável | Tomador / Opcional | R$ 262.082,70 |
| Incluído | Desmobilização da obra e placa de inauguração | Obrigatório | Construtora / Locador | R$ 7.532,72 |
| Total CAPEX defendido (12 itens incluídos · 1 segregados) | R$ 7.949.969,37 | |||
4 · Defesa item a item (Lei × TR × Conclusão)
Serviços preliminares (mobilização, tapume, locação, administração local)
R$ 157.528,80Lei/BTS: Despesas indispensáveis para iniciar e administrar a obra encomendada (art. 54-A da Lei 8.245/91).
TR: Aderente ao TR — sem canteiro não há execução do imóvel objeto do BTS.
Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.
Projetos complementares e compatibilização técnica
R$ 110.400,00Lei/BTS: Projetos elétrico, hidrossanitário, estrutural, PCI, climatização e compatibilização são meio técnico indispensável à execução da edificação.
TR: Aderente ao TR quando vinculados às aprovações de obra (Prefeitura, Bombeiros, concessionárias).
Conclusão: Manter no CAPEX. Exigir ART/RRT por especialidade.
Fundações (estacas, blocos e vigas baldrames)
R$ 602.390,64Lei/BTS: Elemento estrutural essencial — parte indissociável do imóvel entregue no regime BTS.
TR: Aderente ao TR e ao projeto estrutural aprovado.
Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.
Superestrutura (pilares, vigas, vergas em concreto armado)
R$ 442.193,78Lei/BTS: Estrutura portante — obrigação principal do locador no BTS.
TR: Aderente ao TR. Compõe o objeto físico do imóvel.
Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.
Estrutura metálica, cobertura, calhas, brise e chapa perfurada de fachada
R$ 1.758.997,35Lei/BTS: Cobertura, calhas e fechamentos compõem a envoltória mínima exigida para servir ao uso. Brise e chapa perfurada são parte do projeto arquitetônico aprovado.
TR: Aderente ao TR e ao projeto arquitetônico.
Conclusão: Manter no CAPEX. Avaliar se a chapa metálica perfurada de fachada constitui exigência arquitetônica ou apenas qualificação estética.
Alvenaria de vedação e divisórias drywall (ST, RU e acústico)
R$ 626.911,76Lei/BTS: Vedações compõem a entrega imobiliária básica do BTS.
TR: Aderente ao TR. Drywall acústico fica condicionado à exigência funcional do plenário.
Conclusão: Manter integralmente. Drywall acústico só é segregável se não for exigência do uso plenário.
Esquadrias (portas, janelas de alumínio, vidros e espelhos)
R$ 453.648,64Lei/BTS: Portas e janelas integram o fechamento da edificação — necessárias à habitabilidade e segurança.
TR: Aderente ao TR e ao projeto arquitetônico.
Conclusão: Manter no CAPEX. Verificar quantitativos e linhas especificadas.
Revestimentos (chapisco, emboço, cerâmica, carpete acústico de parede e forros)
R$ 812.813,77Lei/BTS: Revestimentos básicos integram o imóvel; revestimento acústico (carpete de parede) e forros minerais acústicos podem ser personalização do uso plenário.
TR: Aderente ao TR para o pacote básico. Itens acústicos só são aderentes se houver exigência expressa de desempenho acústico no plenário/imprensa.
Conclusão: Manter pacote básico. Segregar carpete acústico e forro mineral acústico se não constarem como exigência do TR.
Pisos internos (porcelanato, carpete modular) e estacionamento institucional externo
R$ 693.777,19Lei/BTS: Piso interno básico integra a entrega; estacionamento institucional exclusivo depende de exigência urbanística e de TR.
TR: Pacote interno aderente. Estacionamento exclusivo precisa estar previsto como exigência do TR/aprovação urbanística.
Conclusão: Manter pisos internos. Validar estacionamento institucional exclusivo como obrigação do locador.
Selador, massa, pintura látex acrílica premium e pintura de teto
R$ 493.133,08Lei/BTS: Pintura mínima compõe a entrega do imóvel em estado de servir ao uso pactuado.
TR: Aderente ao TR. Linha 'premium' deve ser justificada por especificação técnica.
Conclusão: Manter no CAPEX. Validar se a especificação 'premium' está prevista no TR.
Elétrica, hidráulica, PCI, cabeamento estruturado, climatização e SPDA
R$ 1.790.641,64Lei/BTS: Elétrica, hidráulica, esgoto, pluvial, PCI e SPDA integram o imóvel. Cabeamento estruturado e dreno de ar-condicionado misturam infraestrutura passiva (CAPEX) com itens operacionais do tomador (OPEX).
TR: Aderente ao TR para os sistemas prediais clássicos. Cabeamento ativo e equipamentos de climatização exigem segregação expressa.
Conclusão: Manter elétrica, hidráulica, PCI, pluvial e SPDA. Segregar cabeamento estruturado e equipamentos de ar-condicionado ativos.
Bancadas em granito, louças, metais, acessórios sanitários e plantio de grama
R$ 262.082,70Lei/BTS: Bancadas, louças e metais sanitários podem integrar a entrega básica. Paisagismo (grama) tende a ser personalização do tomador, salvo exigência urbanística.
TR: Aderência parcial ao TR. Sem detalhamento, o item está vulnerável à glosa.
Conclusão: Manter louças e bancadas mínimas. Segregar paisagismo (plantio de grama) salvo exigência expressa.
Desmobilização da obra e placa de inauguração
R$ 7.532,72Lei/BTS: Desmobilização integra a logística da obra. Placa de inauguração é obrigação contratual usual em obras públicas.
TR: Aderente ao TR.
Conclusão: Manter no CAPEX da construtora.
5 · Base documental
6 · Conclusão técnica e jurídica
O cenário Cenário revisado apresenta CAPEX de R$ 7.949.969,37 sobre área de 2700 m² (R$ 2.944,43/m²), resultando em aluguel mensal estimado de R$ 79.499,69 ao longo de 180 meses. A composição respeita o art. 54-A da Lei nº 8.245/91, a Lei nº 12.744/12, a Lei nº 14.133/21 e a Lei Municipal nº 7.127, segregando do CAPEX as despesas tipicamente operacionais (OPEX) do tomador, conforme exigência objetiva do Edital nº 4 e do Termo de Referência. Recomenda-se a consolidação deste relatório como anexo técnico-jurídico da proposta comercial.