Análise Hierárquica do Orçamento
Configure cenário, parâmetros e itens. Veja cenários salvos, responsabilidade da construtora e relatório nas abas do topo.
Orçamento atual
R$ 8.212.052,07
Valor integral antes da segregação.
CAPEX do cenário
R$ 7.949.969,37
Custo por m²: R$ 2.944,43
Aderência BTS
86 · Alta viabilidade
Risco médio: 28
Aluguel mensal estimado
R$ 79.499,69
Contrato 180 meses · R$ 14.309.944,87
Base documental da análise
Esta auditoria foi elaborada a partir da Lei Municipal nº 7.127 e dos documentos contratuais do projeto (Edital, Termo de Referência, Planilha Orçamentária da Construtora, Pasta Técnica, Escritura Pública e Projeto Arquitetônico Executivo), tratados como referência genérica de modelo institucional.
Itens do orçamento
Itens com ✱ foram modificados em relação à planilha original — abra para ver justificativa e fontes.
01. Serviços preliminares
R$ 157.528,80Serviços preliminares (mobilização, tapume, locação, administração local)
Construtora / LocadorCanteiro e mobilização da obra
Manter integralmente no CAPEX da construtora.
02. Projetos complementares
R$ 110.400,00Projetos complementares e compatibilização técnica
Construtora / LocadorProjetos executivos exigidos para o Habite-se
Manter no CAPEX. Exigir ART/RRT por especialidade.
03. Fundações
R$ 602.390,64Fundações (estacas, blocos e vigas baldrames)
Construtora / LocadorInfraestrutura geotécnica do imóvel
Manter integralmente no CAPEX da construtora.
04. Superestrutura
R$ 442.193,78Superestrutura (pilares, vigas, vergas em concreto armado)
Construtora / LocadorNúcleo estrutural da edificação
Manter integralmente no CAPEX da construtora.
05. Estrutura metálica, cobertura e fachada
R$ 1.758.997,35Estrutura metálica, cobertura, calhas, brise e chapa perfurada de fachada
Construtora / LocadorCobertura e envoltória da edificação
Manter no CAPEX. Avaliar se a chapa metálica perfurada de fachada constitui exigência arquitetônica ou apenas qualificação estética.
06. Sistema de vedação vertical
R$ 626.911,76Alvenaria de vedação e divisórias drywall (ST, RU e acústico)
Construtora / LocadorVedações verticais internas e externas
Manter integralmente. Drywall acústico só é segregável se não for exigência do uso plenário.
07. Esquadrias
R$ 453.648,64Esquadrias (portas, janelas de alumínio, vidros e espelhos)
Construtora / LocadorEsquadrias e fechamentos
Manter no CAPEX. Verificar quantitativos e linhas especificadas.
08. Revestimentos internos e externos
R$ 812.813,77✱Revestimentos (chapisco, emboço, cerâmica, carpete acústico de parede e forros)
Compartilhado / CondicionalSegregado parcialmenteRevestimentos e forros
Manter pacote básico. Segregar carpete acústico e forro mineral acústico se não constarem como exigência do TR.
Por que foi modificado
Revestimentos especiais (carpete acústico de parede e forro mineral acústico) lançados em bloco com o pacote básico. Análise mantém o básico no CAPEX e segrega a parcela acústica até prova de exigência funcional do plenário/imprensa.
Nota técnica
Sem detalhamento por ambiente, parcela acústica fica vulnerável a glosa por não ter aderência expressa ao TR.
Fontes embasadoras
- Lei 8.245/91 — art. 54-A — Entrega imobiliária inclui acabamentos mínimos, não personalização funcional do uso.
- Edital nº 4 — Contratante — TR não traz exigência expressa de desempenho acústico do plenário.
- Planilha do projeto — capítulo 8 — Itens 8.4 (carpete acústico) e 8.6 (forro mineral acústico) lançados sem segregação.
09. Sistemas de pisos
R$ 693.777,19✱Pisos internos (porcelanato, carpete modular) e estacionamento institucional externo
Compartilhado / CondicionalMantido com ressalvaPavimentações interna e externa
Manter pisos internos. Validar estacionamento institucional exclusivo como obrigação do locador.
Por que foi modificado
Pacote de pisos mantido integralmente, com ressalva: a construtora deve apresentar memória separando pisos internos básicos do estacionamento institucional exclusivo, comprovando que o último decorre de exigência urbanística ou do TR.
Nota técnica
Estacionamento exclusivo sem amparo no TR é alvo natural de glosa parcial em auditorias.
Fontes embasadoras
- Lei 8.245/91 — art. 54-A — Estacionamento mínimo integra a viabilidade da edificação quando exigido pela aprovação urbanística.
- Projeto Arquitetônico — Planta de Locação/Áreas — Define perímetro de implantação e vagas externas.
- Planilha do projeto — capítulo 9 — Item 9.2 'Estacionamento institucional' sem vinculação explícita ao TR.
10. Pinturas e acabamentos
R$ 493.133,08Selador, massa, pintura látex acrílica premium e pintura de teto
Construtora / LocadorAcabamento de superfícies
Manter no CAPEX. Validar se a especificação 'premium' está prevista no TR.
11. Execução de projetos complementares
R$ 1.790.641,64✱Elétrica, hidráulica, PCI, cabeamento estruturado, climatização e SPDA
Compartilhado / CondicionalSegregado parcialmenteSistemas prediais executivos
Manter elétrica, hidráulica, PCI, pluvial e SPDA. Segregar cabeamento estruturado e equipamentos de ar-condicionado ativos.
Por que foi modificado
Capítulo concentra elétrica, hidráulica, PCI, pluvial e SPDA (CAPEX clássico) junto com cabeamento estruturado (R$ 181.200) e dreno de ar-condicionado (R$ 105.600), que tendem ao OPEX do tomador na ausência de previsão expressa no TR.
Nota técnica
Sem segregação entre infraestrutura passiva e equipamentos de operação, o bloco fica exposto a glosa parcial pelo TCE.
Fontes embasadoras
- Lei 8.245/91 — art. 54-A — Infraestrutura predial integra o imóvel; equipamentos ativos não.
- NBR 14565 — Cabeamento estruturado — Distinção entre infraestrutura passiva (predial) e equipamentos ativos (operacionais).
- Edital nº 4 — Contratante — TR não prevê expressamente fornecimento de cabeamento ativo nem equipamentos de AC.
- Planilha do projeto — capítulo 11 — Itens 11.3 e 11.4 lançados sem segregação passivo/ativo.
12. Serviços complementares
R$ 262.082,70✱Bancadas em granito, louças, metais, acessórios sanitários e plantio de grama
Tomador / OpcionalExcluído do CAPEXAcabamento fino e paisagismo
Manter louças e bancadas mínimas. Segregar paisagismo (plantio de grama) salvo exigência expressa.
Por que foi modificado
Plantio de grama esmeralda (R$ 21.194,70) excluído do CAPEX por configurar paisagismo sem amparo no TR e sem exigência ambiental expressa. Bancadas e louças permanecem no CAPEX como acabamento sanitário básico.
Nota técnica
Paisagismo é o item mais frequentemente glosado em auditorias de BTS público. A Lei Municipal autorizativa não autoriza absorção de embelezamento estético no aluguel.
Fontes embasadoras
- Lei 8.245/91 — art. 54-A — Locação BTS limita-se ao necessário para servir ao uso pactuado.
- Lei Municipal nº 7.127 — — Marco autorizativo do BTS não cobre benfeitoria estética sem função.
- Edital nº 4 — Contratante — TR não exige paisagismo nem contrapartida ambiental.
- Planilha do projeto — item 12.3 — Plantio de grama lançado em bloco com louças e bancadas.
13. Serviços finais
R$ 7.532,72Desmobilização da obra e placa de inauguração
Construtora / LocadorEncerramento da obra
Manter no CAPEX da construtora.