Base normativa
Referências oficiais que fundamentam a análise de orçamentos BTS — ABNT, legislação federal, NRs, CONAMA, TCU, SINAPI/SICRO e pronunciamentos contábeis. Conteúdo integral de normas pagas (ABNT) não é redistribuído — consulte o link oficial.
Estabelece os requisitos básicos para projeto de estruturas de concreto simples, armado e protendido, excluídas pontes e obras especiais.
Verificar se o projeto estrutural e os quantitativos de concreto/aço atendem aos requisitos mínimos. Base para auditar consumo de aço (kg/m³), classes de concreto e cobrimentos.
Estabelece requisitos básicos para o projeto à temperatura ambiente de estruturas de aço e mistas de edifícios.
Aplicável quando há estrutura metálica. Auditar perfis, soldas, ligações e proteção contra incêndio (associada à NBR 14323).
Fixa as condições exigíveis para determinação dos valores das cargas permanentes e variáveis em projetos de edificações.
Validar premissas de carga adotadas no memorial. Cargas de uso superdimensionadas inflam fundações e estrutura.
Fixa requisitos para projeto e execução de fundações superficiais e profundas.
Confrontar tipo de fundação proposto com sondagem SPT. Fundações superdimensionadas são vetor comum de glosa.
Estabelece critérios e parâmetros técnicos para projeto, construção e adaptação visando acessibilidade.
Obrigatória em edificações de uso público. Itens de acessibilidade (rampas, sanitários PCD, sinalização) devem estar no escopo da Construtora.
Estabelece requisitos e critérios de desempenho aplicáveis a edificações habitacionais (estrutura, vedações, pisos, coberturas, instalações hidrossanitárias e elétricas).
Referência para vida útil de projeto (VUP), conforto térmico/acústico e estanqueidade. Critério para julgar especificações de acabamento/materiais.
Condições para o projeto de instalações elétricas de baixa tensão (até 1000 V CA).
Base para auditar projeto elétrico: dimensionamento de circuitos, proteção, aterramento e quadros.
Requisitos para projeto, instalação e manutenção de sistemas de proteção contra descargas atmosféricas.
Obrigatória conforme análise de risco. Verificar se SPDA consta em escopo e se segue classe correta.
Requisitos de projeto, execução e operação para sistemas prediais de distribuição de água.
Auditar dimensionamento hidráulico, materiais e pressões mínimas/máximas.
Estabelece exigências e critérios para sistemas de esgoto sanitário predial.
Confrontar quantitativos de tubulação e peças com a planta hidrossanitária.
Requisitos para projeto de instalações prediais de águas pluviais.
Validar área de contribuição, calhas e condutores.
Requisitos mínimos para projeto e execução de redes de gás combustível em edificações.
Aplicável quando há ponto de gás. Auditar materiais e teste de estanqueidade.
Parâmetros de projeto, qualidade do ar interior e conforto térmico para sistemas de climatização.
Base para auditar capacidade térmica (TR), renovação de ar e filtragem.
Conjunto de instruções técnicas estaduais (ex.: CBMMG, CBPMESP) que regulamentam saídas de emergência, hidrantes, extintores, sinalização e brigada.
AVCB/CLCB é condição de habite-se. Verificar se hidrantes, sprinklers, alarme, iluminação e sinalização constam no escopo.
Sistema mantido pela Caixa e IBGE com composições, insumos e preços de referência para obras públicas em todos os estados.
Referência primária para comparar preços unitários do orçamento da Construtora. Sobrepreço sistemático em itens SINAPI é forte evidência de glosa.
Banco de composições e custos do DNIT para obras de infraestrutura de transportes.
Útil para serviços de terraplenagem, pavimentação e drenagem externos ao edifício.
Define faixas referenciais de BDI por tipo de obra, parcelas admissíveis (administração central, risco, lucro, tributos) e veda inclusão de IRPJ/CSLL.
Base obrigatória para auditar BDI da Construtora: faixas por tipo de obra, vedações e fórmula de Brasília.
Disciplina contratação de serviços continuados e composição de encargos sociais.
Referência para encargos sociais e composição de mão de obra em serviços associados ao BTS.
Base privada amplamente utilizada para composições unitárias quando o SINAPI não cobre o serviço.
Aceita como referência secundária quando devidamente justificada a ausência no SINAPI.
Estabelece a obrigatoriedade do uso do SINAPI/SICRO como referência e regras para detalhamento do BDI.
Mesmo em contratos BTS regidos por lei municipal específica, é racional aplicar essas referências para defender a aderência do orçamento.
Estabelece diretrizes administrativas, de planejamento e organização para implementação de medidas de controle e sistemas preventivos em obras.
PCMAT, áreas de vivência, EPIs, proteções coletivas. Custos devem estar embutidos no BDI ou em item específico — verificar duplicidade.
Estabelece requisitos mínimos para trabalho em altura acima de 2 m.
Treinamento e EPIs específicos — usualmente cobertos pelo BDI.
Requisitos e condições mínimas para garantir a segurança em trabalhos com eletricidade.
Aplicável em serviços elétricos da obra e operação posterior.
Define as obrigações quanto ao fornecimento e uso de EPI.
Custo coberto via administração da obra/BDI.
Estabelece diretrizes, critérios e procedimentos para gestão dos resíduos da construção civil, classificando-os e exigindo PGRCC.
Auditar se há Plano de Gerenciamento de Resíduos e custos de transporte/destinação no orçamento.
Classifica os resíduos sólidos quanto aos seus riscos potenciais ao meio ambiente e à saúde pública.
Suporte técnico para destinação de resíduos perigosos eventualmente gerados.
Institui princípios, objetivos e instrumentos para gestão integrada de resíduos sólidos.
Reforça obrigação de logística reversa e destinação adequada.
Dispõe sobre o processo de licenciamento ambiental (LP, LI e LO).
Conforme porte do empreendimento, exigir comprovação de LP/LI antes do início e LO para operação.
Disciplina a locação não residencial sob medida (BTS), com prazo, garantias e regras de rescisão (multa limitada ao valor remanescente).
Base legal central do contrato BTS. Define o que pode ser remunerado via aluguel (CAPEX amortizado + custo de capital + risco).
Reconhece expressamente o contrato BTS no ordenamento jurídico brasileiro.
Citar como fundamento da modalidade contratual.
Disciplina licitações e contratos da Administração Pública direta, autárquica e fundacional, incluindo regras de orçamento, BDI e fiscalização.
Aplica-se quando a Contratante é ente público. Base para exigir orçamento detalhado, BDI segregado e justificativa de preços.
Regula condomínio e incorporação imobiliária.
Suporta operações BTS estruturadas via incorporação (SPE proprietária).
Disciplina condições e efeitos do desfazimento de contratos.
Suporte para cláusulas de rescisão antecipada.
Estabelece o tratamento contábil para arrendamentos: reconhecimento de direito de uso (ROU) e passivo de arrendamento no balanço do arrendatário.
Contratos BTS de longo prazo são tratados como arrendamento — impacta DRE e balanço da Contratante. Considerar na recomendação financeira do cenário.
Tratamento contábil para ativos imobilizados — reconhecimento, mensuração, depreciação.
Relevante para Construtora/SPE proprietária do imóvel BTS.