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Relatório do cenário ativo

Justificativa legal/TR e desdobramento item a item.

Justificativa positiva

O cenário está juridicamente e tecnicamente mais aderente ao BTS, pois concentra o orçamento na entrega imobiliária, na regularização, na conformidade mínima e nos itens necessários à funcionalidade do imóvel conforme TR.

Orçamento atual

R$ 8.212.052,07

CAPEX do cenário

R$ 7.949.969,37

Economia/segregação

R$ 262.082,70

Questionável incluído

R$ 0,00

Custo por m²

R$ 2.944,43

Aluguel mensal estimado

R$ 79.499,69

Justificativa item a item

IncluídoServiços preliminares (mobilização, tapume, locação, administração local)

R$ 157.528,80

Lei/BTS: Despesas indispensáveis para iniciar e administrar a obra encomendada (art. 54-A da Lei 8.245/91).

TR: Aderente ao TR — sem canteiro não há execução do imóvel objeto do BTS.

Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.

IncluídoProjetos complementares e compatibilização técnica

R$ 110.400,00

Lei/BTS: Projetos elétrico, hidrossanitário, estrutural, PCI, climatização e compatibilização são meio técnico indispensável à execução da edificação.

TR: Aderente ao TR quando vinculados às aprovações de obra (Prefeitura, Bombeiros, concessionárias).

Conclusão: Manter no CAPEX. Exigir ART/RRT por especialidade.

IncluídoFundações (estacas, blocos e vigas baldrames)

R$ 602.390,64

Lei/BTS: Elemento estrutural essencial — parte indissociável do imóvel entregue no regime BTS.

TR: Aderente ao TR e ao projeto estrutural aprovado.

Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.

IncluídoSuperestrutura (pilares, vigas, vergas em concreto armado)

R$ 442.193,78

Lei/BTS: Estrutura portante — obrigação principal do locador no BTS.

TR: Aderente ao TR. Compõe o objeto físico do imóvel.

Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.

IncluídoEstrutura metálica, cobertura, calhas, brise e chapa perfurada de fachada

R$ 1.758.997,35

Lei/BTS: Cobertura, calhas e fechamentos compõem a envoltória mínima exigida para servir ao uso. Brise e chapa perfurada são parte do projeto arquitetônico aprovado.

TR: Aderente ao TR e ao projeto arquitetônico.

Conclusão: Manter no CAPEX. Avaliar se a chapa metálica perfurada de fachada constitui exigência arquitetônica ou apenas qualificação estética.

IncluídoAlvenaria de vedação e divisórias drywall (ST, RU e acústico)

R$ 626.911,76

Lei/BTS: Vedações compõem a entrega imobiliária básica do BTS.

TR: Aderente ao TR. Drywall acústico fica condicionado à exigência funcional do plenário.

Conclusão: Manter integralmente. Drywall acústico só é segregável se não for exigência do uso plenário.

IncluídoEsquadrias (portas, janelas de alumínio, vidros e espelhos)

R$ 453.648,64

Lei/BTS: Portas e janelas integram o fechamento da edificação — necessárias à habitabilidade e segurança.

TR: Aderente ao TR e ao projeto arquitetônico.

Conclusão: Manter no CAPEX. Verificar quantitativos e linhas especificadas.

IncluídoRevestimentos (chapisco, emboço, cerâmica, carpete acústico de parede e forros)

R$ 812.813,77

Lei/BTS: Revestimentos básicos integram o imóvel; revestimento acústico (carpete de parede) e forros minerais acústicos podem ser personalização do uso plenário.

TR: Aderente ao TR para o pacote básico. Itens acústicos só são aderentes se houver exigência expressa de desempenho acústico no plenário/imprensa.

Conclusão: Manter pacote básico. Segregar carpete acústico e forro mineral acústico se não constarem como exigência do TR.

IncluídoPisos internos (porcelanato, carpete modular) e estacionamento institucional externo

R$ 693.777,19

Lei/BTS: Piso interno básico integra a entrega; estacionamento institucional exclusivo depende de exigência urbanística e de TR.

TR: Pacote interno aderente. Estacionamento exclusivo precisa estar previsto como exigência do TR/aprovação urbanística.

Conclusão: Manter pisos internos. Validar estacionamento institucional exclusivo como obrigação do locador.

IncluídoSelador, massa, pintura látex acrílica premium e pintura de teto

R$ 493.133,08

Lei/BTS: Pintura mínima compõe a entrega do imóvel em estado de servir ao uso pactuado.

TR: Aderente ao TR. Linha 'premium' deve ser justificada por especificação técnica.

Conclusão: Manter no CAPEX. Validar se a especificação 'premium' está prevista no TR.

IncluídoElétrica, hidráulica, PCI, cabeamento estruturado, climatização e SPDA

R$ 1.790.641,64

Lei/BTS: Elétrica, hidráulica, esgoto, pluvial, PCI e SPDA integram o imóvel. Cabeamento estruturado e dreno de ar-condicionado misturam infraestrutura passiva (CAPEX) com itens operacionais do tomador (OPEX).

TR: Aderente ao TR para os sistemas prediais clássicos. Cabeamento ativo e equipamentos de climatização exigem segregação expressa.

Conclusão: Manter elétrica, hidráulica, PCI, pluvial e SPDA. Segregar cabeamento estruturado e equipamentos de ar-condicionado ativos.

ExcluídoBancadas em granito, louças, metais, acessórios sanitários e plantio de grama

R$ 262.082,70

Lei/BTS: Bancadas, louças e metais sanitários podem integrar a entrega básica. Paisagismo (grama) tende a ser personalização do tomador, salvo exigência urbanística.

TR: Aderência parcial ao TR. Sem detalhamento, o item está vulnerável à glosa.

Conclusão: Manter louças e bancadas mínimas. Segregar paisagismo (plantio de grama) salvo exigência expressa.

IncluídoDesmobilização da obra e placa de inauguração

R$ 7.532,72

Lei/BTS: Desmobilização integra a logística da obra. Placa de inauguração é obrigação contratual usual em obras públicas.

TR: Aderente ao TR.

Conclusão: Manter no CAPEX da construtora.

Base documental da análise

Esta auditoria foi elaborada a partir da Lei Municipal nº 7.127 e dos documentos contratuais do projeto (Edital, Termo de Referência, Planilha Orçamentária, Pasta Técnica, Escritura Pública e Projeto Arquitetônico Executivo), tratados aqui como referência genérica de modelo institucional.

Base legal operacionalizada

  • ⚖Lei nº 8.245/1991, art. 54-A: locação não residencial na qual o locador realiza prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si ou por terceiros, conforme especificações do pretendente à locação.
  • ⚖Lei nº 12.744/2012: incorporou o regime da construção ajustada / built to suit à Lei do Inquilinato.
  • ⚖TR / Termo de Referência: todo item deve ser classificado conforme aderência objetiva ao escopo exigido, à entrega imobiliária, à funcionalidade mínima, às normas técnicas e à responsabilidade contratual.
  • ⚖Regra prática: a construtora/locador assume o necessário à entrega imobiliária contratada; operação, TI, identidade visual, mobiliário, equipamentos ativos e personalizações devem ser segregados ou expressamente justificados no TR/contrato.